Art. 266
1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue.
2 Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée.
Résiliation du bail : délais et termes
Les baux d'habitation et de locaux commerciaux ont leurs propres délais et exigences de forme. Voici la teneur des dispositions applicables.
L'essentiel de la loi
Tout part de la durée du bail, et la distinction commande le reste. Un bail de durée déterminée prend fin sans congé à l'expiration du terme convenu (art. 266) : aucune formalité n'est requise, l'échéance suffit. Mais si les parties le poursuivent tacitement, il devient un bail de durée indéterminée et bascule alors dans le régime du congé.
Le régime du bail de durée indéterminée. L'article 266a permet à chaque partie de résilier en observant les délais et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus. La loi n'admet donc que les aménagements qui allongent : on peut convenir d'un délai plus long, pas plus court.
Les délais légaux. Ils dépendent de l'objet loué. Pour une habitation, le délai est de trois mois (art. 266c). Pour un local commercial, il est de six mois (art. 266d). Dans les deux cas, le congé vaut pour le terme fixé par l'usage local, qui varie d'un canton et d'une commune à l'autre, ou, à défaut d'usage, pour la fin d'un trimestre de bail.
Ce qui arrive si le délai est manqué. C'est le point le plus utile de l'article 266a : un congé donné trop tard n'est pas nul. Il produit effet pour le prochain terme pertinent. Un congé manqué de peu se trouve donc reporté d'un terme entier, ce qui, pour un local commercial, peut représenter plusieurs mois.
La forme, et la formule cantonale. L'article 266l exige l'écrit pour les baux d'habitation comme de locaux commerciaux. Il impose de surcroît au bailleur, et à lui seul, d'utiliser une formule agréée par le canton, qui indique au locataire la manière de procéder s'il entend contester le congé ou demander une prolongation. Ce n'est pas une formalité de confort : c'est le support par lequel le locataire est informé de ses droits.
Trois vérifications suffisent à situer un congé : la nature du local, habitation ou local commercial, puisque le délai passe du simple au double ; le terme applicable selon l'usage local, à défaut la fin d'un trimestre de bail ; et, lorsque le congé vient du bailleur, l'emploi de la formule cantonale. Chercher « résiliation bail suisse » ouvre sur les dispositions voisines : contestation du congé, prolongation du bail, congé pour justes motifs et demeure du locataire.
Le texte des articles
RS 220
Art. 266 a
1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
2 Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.
Art. 266 c
Une partie peut résilier le bail d’une habitation en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail.
Art. 266 d
Une partie peut résilier le bail d’un local commercial en observant un délai de congé de six mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail.
Art. 266 l
1 Le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.
Ce qui se prépare
Consultations en cours susceptibles de modifier ces dispositions :
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