Contestation du congé : bail d'habitation

Contrairement au congé abusif en droit du travail, le congé de bail peut être annulé, et pas seulement indemnisé. L'article 271 pose la règle générale en une phrase : le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Et il doit être motivé si l'autre partie le demande.

Les cas énumérés par la loi. L'article 271a détaille les congés du bailleur qui sont annulables. Il vise le congé donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail ; celui donné pour lui imposer une modification unilatérale défavorable ou une adaptation de loyer ; celui donné dans le seul but de l'amener à acheter l'appartement loué ; celui notifié pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail ; et celui motivé par un changement dans la situation familiale du locataire, s'il n'en résulte pas d'inconvénient majeur pour le bailleur.

La protection de trois ans après une procédure. C'est la disposition la plus forte du texte. Pendant trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou judiciaire portant sur le bail, le bailleur ne peut pas résilier s'il a succombé dans une large mesure, s'il a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions, s'il a renoncé à saisir le juge, ou s'il a conclu une transaction avec le locataire. Le deuxième alinéa étend cette protection au cas où le locataire peut prouver par écrit qu'un accord a été trouvé en dehors de toute procédure.

Les exceptions. Cette protection ne joue pas dans six situations que la loi énumère : le besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d'utiliser eux-mêmes les locaux ; la demeure du locataire ; la violation grave de son devoir de diligence ou de graves manques d'égards envers les voisins ; l'aliénation de la chose louée ; les justes motifs ; et la faillite du locataire.

Trente jours, et pas un de plus. L'article 273 fixe des délais courts et impératifs. Qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant sa réception. Le locataire qui veut demander une prolongation dispose du même délai s'il s'agit d'un bail de durée indéterminée ; pour un bail de durée déterminée, il doit agir au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. Une deuxième prolongation se demande au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première. Enfin, lorsque l'autorité rejette une demande d'annulation, elle examine d'office si le bail peut être prolongé, sans que le locataire ait à le demander séparément.

La première chose à établir est la date de réception du congé, car elle fait courir les 30 jours et ce délai ne se rattrape pas. Vient ensuite la question du motif, à confronter à la liste de l'article 271a, puis celle d'une procédure antérieure éventuelle, qui peut ouvrir la protection de trois ans. Chercher « contestation congé bail » donne accès aux dispositions connexes : forme du congé, prolongation du bail, demeure du locataire et congé pour justes motifs.