Für Wohn- und Geschäftsräume gelten eigene Fristen und Formvorschriften. Hier der Wortlaut der einschlägigen Bestimmungen.
Alles beginnt bei der Dauer des Mietverhältnisses, und diese Unterscheidung bestimmt den Rest. Wer einen Mietvertrag kündigen will, muss zuerst dessen Dauer kennen. Ein befristetes Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 266): keine Formalität ist nötig, der Ablauf genügt. Setzen die Parteien es jedoch stillschweigend fort, so wird es zu einem unbefristeten Mietverhältnis und fällt damit unter die Kündigungsordnung.
Die Ordnung des unbefristeten Mietverhältnisses. Artikel 266a erlaubt jeder Partei die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine, sofern keine längere Frist oder kein anderer Termin vereinbart wurde. Das Gesetz lässt somit nur verlängernde Abreden zu: eine längere Frist ist möglich, eine kürzere nicht.
Die gesetzlichen Fristen. Sie richten sich nach dem Mietobjekt. Wer eine Wohnung kündigen will, hat eine Frist von drei Monaten einzuhalten (Art. 266c); dieselbe Kündigungsfrist für die Wohnung gilt für beide Parteien. Bei Geschäftsräumen sind es sechs Monate (Art. 266d). In beiden Fällen wird auf einen ortsüblichen Termin gekündigt, der von Kanton zu Kanton und von Gemeinde zu Gemeinde verschieden ist, oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer.
Was geschieht, wenn die Frist verfehlt wird. Das ist der praktisch wichtigste Punkt von Artikel 266a: eine zu spät ausgesprochene Kündigung ist nicht nichtig. Sie gilt für den nächstmöglichen Termin. Eine knapp verfehlte Kündigung verschiebt sich somit um einen ganzen Termin, was bei Geschäftsräumen mehrere Monate bedeuten kann.
Die Form und das kantonale Formular. Artikel 266l verlangt für Wohn- und Geschäftsräume die Schriftlichkeit. Er verpflichtet darüber hinaus den Vermieter, und nur ihn, ein vom Kanton genehmigtes Formular zu verwenden, das dem Mieter angibt, wie er vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen will. Das ist keine blosse Formalität: über dieses Formular erfährt der Mieter von seinen Rechten.
Drei Prüfungen genügen zur Einordnung einer Kündigung: die Art des Objekts, Wohnung oder Geschäftsraum, denn die Frist verdoppelt sich; der massgebende Termin nach Ortsgebrauch, sonst das Ende einer dreimonatigen Mietdauer; und, wenn die Kündigung vom Vermieter kommt, die Verwendung des kantonalen Formulars. « Kündigung Mietvertrag » suchen erschliesst die angrenzenden Bestimmungen: ausserterminliche Kündigung einer Mietwohnung, Anfechtung der Kündigung, Erstreckung des Mietverhältnisses, Kündigung aus wichtigen Gründen und Zahlungsrückstand des Mieters.
SR 220
1 Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2 Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2 Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
1 Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
2 Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will.
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