Anfechtung der Kündigung eines Mietvertrags

Anders als die missbräuchliche Kündigung im Arbeitsrecht kann die Kündigung eines Mietvertrags aufgehoben werden, nicht bloss entschädigt. Artikel 271 stellt die allgemeine Regel in einem Satz auf: die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Und sie muss auf Verlangen begründet werden.

Die vom Gesetz aufgezählten Fälle. Artikel 271a führt die anfechtbaren Kündigungen des Vermieters im Einzelnen auf. Erfasst ist die Kündigung, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht; jene, mit der eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchgesetzt werden soll; jene, die allein den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung veranlassen will; jene während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis; und jene wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.

Der dreijährige Schutz nach einem Verfahren. Das ist die stärkste Bestimmung des Textes. Während drei Jahren nach Abschluss eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über das Mietverhältnis kann der Vermieter nicht kündigen, wenn er zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Forderung zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat, auf die Anrufung des Richters verzichtet oder mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen hat. Absatz 2 dehnt diesen Schutz auf den Fall aus, dass der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, ausserhalb eines Verfahrens eine Einigung erzielt zu haben.

Die Ausnahmen. Dieser Schutz greift in sechs vom Gesetz genannten Lagen nicht: dringender Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; Zahlungsrückstand des Mieters; schwere Verletzung der Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme gegenüber Nachbarn; Veräusserung der Sache; wichtige Gründe; und Konkurs des Mieters.

Dreissig Tage, und keinen mehr. Artikel 273 setzt kurze, zwingende Fristen. Wer die Kündigung anfechten will, muss das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Schlichtungsbehörde einreichen. Wer eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will, hat bei unbefristetem Mietverhältnis dieselbe Frist; bei befristetem Mietverhältnis ist das Begehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer einzureichen. Eine zweite Erstreckung ist spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten zu verlangen. Weist die Behörde ein Anfechtungsbegehren ab, so prüft sie schliesslich von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, ohne dass der Mieter dies gesondert verlangen müsste.

Zuerst festzuhalten ist das Datum des Kündigungsempfangs, denn es löst die 30 Tage aus, und diese Frist lässt sich nicht nachholen. Sodann stellt sich die Frage des Grundes, zu vergleichen mit der Aufzählung von Artikel 271a, und schliesslich jene eines früheren Verfahrens, das den dreijährigen Schutz eröffnen kann. « Anfechtung Kündigung Miete » suchen erschliesst die verwandten Bestimmungen: Form der Kündigung, Erstreckung des Mietverhältnisses, Zahlungsrückstand und Kündigung aus wichtigen Gründen.